7月8日，华夏华润商业REIT披露《华夏基金管理有限公司关于决定华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告》。
其中，披露了《华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金产品变更草案》和《华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金第二次扩募方案草案》两个草案。
据最新草案文件，第一次扩募拟购入基础设施项目为苏州昆山万象汇，二次扩募拟购入基础设施项目为杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、淄博万象汇项目。
两次扩募，都选择“万象汇”项目，这一战略决策背后体现了华润置地清晰的商业逻辑和行业趋势判断。
一方面，万象汇产品线的高标准化、区域分散性和成熟现金流，成为REITs扩募的“最优解”。既满足监管对资产质量的要求，又为投资者提供“类固收+”的稳健收益。
另一方面，可丰富华夏华润商业REITs资产谱系，推动其消费基础设施证券化进程进一步加深。未来REITs扩募，将更注重资产组合韧性（跨区+多产品线）与运营赋能增值（改造升级、数字化）。
饮下消费类基础设施公募REITs头啖汤后，华夏华润商业REIT又将以一场实战再次验证了“首发+扩募”的可持续模式，为市场提供一个全新的可借鉴范本。
作为首批消费基础设施REITs中估值最高的产品，华夏华润商业REIT一直备关注，分红可观，扩募积极。
首次扩募尚未彻底启动，如今已立即推动二次扩募，两批次合计扩募4个万象汇。据悉，此四子皆为华润旗下可圈可点的“元老级”万象汇，诚意满格。
虽所在城市能级各有不同——有新一线城市，也有二三线城市和县级市，也存在销售额、品牌组合能级上的差异，但四大拟扩募的万象汇都为所在城市区域型购物中心，且客流位于所属商圈前二。
杭州是华润商业板块重仓之地，已开业项目有杭州万象城、城北万象城、东站万象汇、萧山万象汇和华润杭州中心，另外还有筹建中的亚奥万象天地、华丰万象商业、未来科技城万象商业等。
杭州萧山万象汇于2018年开业，是继钱江新城万象城后，华润在杭州的第二座商业综合体，也是杭州首座万象汇。据公开资料，该项目2024年零售额突破30亿元。
通过杭州地铁2号线号线双轨交汇的人民广场站可直达商场，目前主力品牌包括盒马鲜生、MUJI无印良品、星巴克臻选、万象影城等。
自开业起，萧山万象汇就围绕城南“首店”的标签进行打造，先后为萧山区引入首店品牌数量超150家，如盒马鲜生萧山首店、Salomon萧山首店、华为授权体验店Plus萧山首店、山缓缓火锅萧山首店、肉肉大米浙江首店等。
此外，萧山万象汇还积极进行店铺末位淘汰制，持续进行品牌焕新，有效解决了区域内商业形态单一的问题，保持顾客的新鲜感。
沈阳是华润万象生活贯彻“一城多汇”策略的重要代表城市，布局有“一城四汇”。
其中，重奢级别的沈阳万象城（2024年租金收入11.67亿元）、高能级的沈阳铁西万象汇（2024年租金收入3.23亿元）为代表项目。三台子万象汇、皇姑万象汇、长白万象汇则分列城市北、东、南三向。
作为华润置地在东北区域布局的重点商业项目，沈阳长白万象汇自2021年开业以来表现突出，已成为沈阳消费市场的重要地标。
一方面，开业爆发力与品牌集聚力强。2021年开业首日客流量突破19万人次，销售额达1731万元，创下区域商业体开业纪录。
据悉，目前项目入驻200余个品牌，既有蓝蛙、皮爷、霸王茶姬、乐乐茶等热门的茶饮咖啡品牌，也有icebreaker、蕉下、bebe、FRED PERRY、优衣库等潮流零售品牌。此外，迪桑特、凯乐石、索康尼、kolon等一线热门户外品牌，齐全度拉满。
今年3月达美乐长白万象汇店开业，进一步强化项目作为区域“首店经济”重要载体的地位。
淄博万象汇，位于淄博市张店区，开业于2015年，是青岛万象城之后，华润在山东的第二座商业项目，也是华润置地在全国范围内首个以“万象汇”命名的购物中心。
淄博万象汇有着超16万㎡的商业建筑面积，是华夏华润商业REIT两次扩募资产中面积最大的项目，集购物、娱乐、休闲、餐饮、文化于一体。
淄博万象汇定位中高端，设计前沿，业态丰富。食通天美食广场、沃美影城、华润万家超市、家家悦、KKV、苏宁电器、星际传奇游戏乐园、ZARA、H&M、UNIQLO、MUJI等主力大店撑场外，更有青岛万象城同款的冰纷万象滑冰场吸客。
随着淄博烧烤的火爆出圈，项目上的淄博大字美陈也吸引众多游客打卡。淄博万象汇冰纷万象滑冰场夏日推出淄博打卡点，成为夏日淄博的亮丽风景线
华润万象生活的优质项目数量远超行业平均。S级/A级/B级项目，全国购物中心均值占比为1.60%/6.76%/18.56%，华润万象生活占比为16.15%/33.08%/38.46%。
2021年，发布“生活万岁”的品牌主张，是以日常生活为轴心，打磨强项差异化；
2024年，在“因你更万象Better Together”的20周年主题下，采取统一而又连贯的的活动框架，强调每一位消费者的参与，再结合当地文化打造连串破圈事件。
从项目的发展阶段来说，万象汇3-5年成长期、5年以上成熟期项目达64.15%，处于增长潜力较好的阶段，为未来可持续的扩募储备了足量的成熟资产。
在当前的招商环境下，能够吸引零售租户的几乎都是区域内的头部项目，因此，零售业态占比是很好的结果指标。
此背景下，万象汇依然实现了品质轻奢、高化等业态的突破，走出自己的增长之路，B级以上品牌数量占比达
68.41%，远超行业平均，实属不易。这也侧面反映出万象汇背靠华润万象生活，在品牌招商方面领先同赛道市场的能力。精细化运营提升顾客体验
万象汇系列项目进一步提升了品牌市场声量。如在2024年暑期档，就举办了“Summer Together快意相汇”全国联动活动。硬件迭代、品牌加持，叠加运营实力，万象汇产品线客流明显优于全国平均水平。
综合来看，万象汇综合能力已经证明其能够覆盖中国有消费潜力的城市，未来不管是持有规模还是管理规模都有较大幅度的增长空间，市场对其关注会越来越高、了解越来越充分。
丰富的资产证券化经验，是华润置地在中国内地购物中心领域成为引领者的重要因素。
华润置地作为城市投资开发运营商构建了“3+1”的一体化业务模式，华润置地沉淀了优质资产，协同万象生活构建了投、融、建、管、退的全链条大资管能力。华润万象生活作为轻资产运营商，轻资产运营能力具备较强的行业壁垒能力。
据公开资料及CN-ABS数据统计，2020年至今，包括存续期和已清算在内，华润置地以成都万象城、石家庄万象城等为基础资产，发行了大约260亿元CMBS；又以杭州萧山万象汇、北京清河万象汇、南通万象城等为基础资产，累计发行8单合计308亿元的类REITs产品。
CMBS、类REITs更具想象力的是公募REITs。目前，华润置地以青岛万象城为基础资产发行消费基础设施REITs，昆山万象汇、杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇为扩募资产，这些资产都曾先后出现在了华润置地发行的CMBS、类REITs中，如今又投入公募REITs的怀抱，背后隐藏了华润置地对资产证券化的战略思考。复盘华润的证券化证券化之路，商业地产头条认为，华润置地将借助优质商业物业优势，开展
CMBS，Pre-REITs→类REITs/公募REITs的多层次资产证券化业务，助力公司大资管战略方向。由此可见，华润置地的经营性不动产业务在国内已有明确的先发优势，资产结构和管理能力更有竞争优势，除了备受好评的万象城以外，占比最高的万象汇产品线也不断迭代，在中高端赛道中形成了明显的竞争力。
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